전세 월세 전환계산 방법 및 전월세 전환율 알아보자. 사회초년생이라면 전세, 월세 어떤것 부터 시작하게 될지 고민이 많을 것이다. 이렇게 우리에겐 익숙하고 당연한 전세, 월세인데 전세라는 것이 우리나라에만 존재하는 제도라는것이 너무나도 놀랍다.
우리나라에만 존재하는 전세제도 왜 독특하게 우리나라에만 존재하게 되었을까?
이 배경은 우리나라의 역사에 이유가 있다. 전세제도는 1960년대 한국의 경제 발전과 함께 시작되었다. 이 시기에는 산업화로 인해 도시로의 인구 이동이 급증한 것 뿐만 아니라, 이에 따라 주택 수요가 급증했다.
하지만, 그에 비해 주택 공급은 미흡했기 때문에, 주택 가격은 폭등할 수 밖에 없었다.
이런 상황에서 주택을 구하기 어려웠던 시민들은 집주인에게 보증금을 주고 임대 기간 동안 집을 사용하는 방식인 전세 월세제도를 선택하게 되며 전세라는 제도가 생겼다.
전세 월세 차이점
- 전세 : 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 사용하는 경우, 퇴거 시 전세 보증금은 100% 되돌려 받는다.
- 월세 : 일정 금액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인에게 월 차임을 납부하는 형식의 주거 형태, 보증금은 100프로 되돌려 받지만 월세는 소비되는 비용이다.
우선 전세에 대해서 알아보자. 전세는 모든 나라 통틀어서 유일하게 우리나라에만 있는 계약 형식인 전세는,
임대인(집주인)에게 목돈을 맡기고 계약하게 되며, 계약 기간동안에 거주를 할 수 있고, 계약기간이 끝나면 돌려받을 수 있는 금액이다.
전세 임대의 가장 큰 장점으로는 초반에 목돈을 내면 월세처럼 월 별로 지불해야하는 비용이 없다는 게 가장 큰 장점이다.
또, 계약이 만료되면 보증금을 모두를 돌려받을 수 있다는 장점이 있다. 이는 임대인이나 임차인 서로 좋은 장점이 되기도 한다. 왜냐면, 임대인의 경우엔 한 번에 큰 목돈을 가지고 다른 쪽으로 투자를 진행할 수 있고, 이자 수익까지 낼 수 있기 때문이다.
임차인의 경우에는 매달 월세 부담이 없기 때문에 새나가는 돈이 없고, 그 돈으로 저축을 하거나, 보증금은 계약 종료 시 돌려받을 수 있는 금액이기 때문이다.
하지만 가장 큰 단점으로, 이러한 방법을 하기 위해서는 어느정도 자산이 있어야 한다는 점이다. 적게는 수천만원에서 많게는 억단위가 되기 때문이다. 아무래도 목돈이 들어가는 전세도 부담스럽다면, 반전세라는 것도 종종 들어봤을 것이다.
반전세란?
- 보증금 : 월세 < 반전세 < 전세
- 월 임대료 : 월세 > 반전세 > 전세
- 보증금을 기준으로 월세보다는 더 많은 보증금을 걸고 전세보다는 낮은 보증금을 낸다.
- 월 차임료는 월세보다는 덜 내고 전세보다는 더 낸다.
말 그대로 월세와 전세의 중간 계약 형식이다. 보증금은 전세보다 저렴하고, 월세보다는 많다.
반전세는 월세에 비해 지불하는 월 비용이 적다.
보통 이런 경우는 전세 자금이 부족해서 마련이 힘든 경우거나, 매달 지불하는 월세가 부담되어
덜어야 하는 경우에 반전세로 선택하기 좋은 방법이다.
월세
경제적으로 여력이 많지 않은 사회 초년생이나 학생들이 주로 집을 구하며 가장 많이 알아보는 방법이 월세라고 생각된다. 아무래도 보증금 마련이 어려울 뿐만 아니라, 경제적인 부담이 크며, 1인 가구가 주로 많기 때문에 선호하는 방식이라 볼 수 있다.
고시원이나 원룸 등이 월세 임대차로 주로 많이 하게 되는데, 이런 계약 방식은 일정 기간 동안 임대인이 집을 빌려주고, 임차인에게 월 단위로 이용 비용을 지불하는 방식이다. 보통은 계약하게 되면 보증금 얼마, 월세는 얼마, 이렇게 나뉘어져 있다. 그리고 보증금은 말 그대로 처음에만 일정 금액을 내고 계약 기간이 만료되면, 나갈 때 돌려받을 수 있는 금액이다.
가장 큰 장점은, 아무래도 전세, 반전세에 비해 매달 월세를 내기 때문에 보증금은 상당히 저렴하다. 초기 비용이 저렴하기 때문에 가장 큰 장점이긴 하지만, 단점으로는 임대 기간 동안에 매달 내야 하는 월세 부담이 매우 큰 단점이다.
전세 월세 전환계산 방법
- 월세를 전세와 월세의 보증금 차이로 나눈 다음 100을 곱하면 월 별 이율이 나온다.
- 월별 이율에 12개월을 곱하면 전월세 전환율이 된다.
전월세 전환율은 동일 단지, 면적에서 이루어진 전세 계약 건의 보증금 중위 가격을 구하고, 마찬가지로 동일 단지, 면적에서 발생한 월세 계약과 비교해, 보증금이 줄어들게 되면 월세가 얼마나 커지는지를 계산을 한다.
KOSIS국가통계포털에서 지역별 전월세 전환율을 검색하거나 한국 부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 등에서 찾아보면 바로 나오니 굳이 우리가 계산기 뚜드려가며 계산할 필요가 없다.
전세 월세 전환율
- 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율 3.5%를 더하는 방식이다.
- 실제 시장에서는 시장 전환율을 따른다.
약 1년 전까지만 해도 서울의 경우에는 3.6%가 관행이었는데 최근에는 5%대인 것으로 보인다. 그렇기 때문에 5%로 가정하고 계산을 해보겠다. 계산식은 아래와 같이 보증금에 전환율을 곱한 후 12로 나눠주면 된다.
예를 들어 전세금이 5억 원인데 보증금 2억에 월세를 받는 계약으로 돌리고 싶다면, 월세로 전환할 보증금인 3억 원에 5%(0.05)를 곱한 후 12로 나누면 된다. 그러면 125만 원이 나오는데, 여기서 보증금 2억에 월세 125만 원을 내는 월세 계약을 맺게 되는 것이다.
월세 전세로 전환할 때의 기준
반대로 월세를 전세로 돌리고 싶을 때도 계산을 할 수 있다. 계산식으로 보면 월세*12개월을 한 후, 전월세 전환율로 나눈 뒤 현재 보증금을 더해주면 된다.
예를 들면, 한 아파트 월세가 1억/100만 원이라고 가정해서 계산해보자. 위 식에 따르면 월세 100만 원에 12개월을 곱한 후 5%(0.05)로 나눠주면 2억 4,000만 원이 나온다. 여기에 기존 보증금 1억을 더하면 3억 4,000만 원이 된다.
다만 월세에서 전세로 바꿀 때는 나누기가 되기 때문에 전환율 숫자가 낮으면 매달 내는 월세 금액이 더 커지니 참고해야한다. 당연히 지역마다 차이도 있고 하니 이 점은 살펴보시면 좋을 것 같다.
전세 월세 전환 방법
- 전월세 전환율을 적용해서 계산하지만 실제로는 시장 시세를 우선으로 따른다.
전세 월세 전환을 위해서는 임차인과 임대인의 협의가 필요하다. 월세 계약에서 전세 계약으로 전환하려면 상호 합의하고 동의해야 합니다.
임대인은 월세를 받는 대신에 전세금을 받는 것이므로, 얼마로 책정하여 받을 것인지 먼저 결정해야 하고, 임차인은 전세금을 어떻게 마련할 것인지를 고민해야 한다.
만약 대출로 받아 지불할 경우에는 이자와 상환 기간을 고려해야 한다. 또 전세 계약의 기간, 임대료 인상 여부, 반환 시기 등에 대해서도 협의해야 한다. 이 모든 사항에 양쪽 다 합의하면, 전세 계약을 체결할 수 있다.
전세계약 절차 및 전세 월세 주의사항
- 임차인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 절차와 주의할 사항이 있다.
- 전세 계약서 작성
- 전세 보증금 반환 보증 가입
- 전세금 은행 예치
- 시장가 시세 비교
1. 전세계약서 작성
전세 계약서는 임차인과 임대인이 합의한 내용을 명확하게 기록하는 문서다.
전세금, 임대 기간, 임대료 인상 여부, 전세금 반환 시기, 임대인의 연락처 등이 포함되어야 한다.
이때 전세 계약서는 임차인과 임대인이 각각 한 부씩 보관해야 한다.
2. 전세보증금 반환보증보험 가입
임대인이 전세금을 돌려주지 않거나, 만약 파산하거나 사망하는 경우에는 임차인의 전세금을 보장 받기 위해 가입하는 보험이다. 보증 보험은 임차인이 가입할 수도 있고, 임대인이 가입할 수도 있다.
보험료는 전세금의 0.1~0.2% 정도라고 한다. 반환 보증 보험을 가입하게 되면, 임차인은 전세금을 보호 받을 수 있다.
3. 전세금 은행에 예치
임차인이 전세금을 직접 임대인에게 주는 대신에 은행에 예치하여 이체하는 방법이다. 임차인과 임대인이 계약서를 작성하고 그 후, 전세금을 은행에서 이체하면 된다.
이유는 전세금을 임대인이 받아 사용하거나 도난 당하는 위험을 줄일 수 있기 때문이다. 요즘 전세금을 모아서 다른 건물에 투자해서, 막상 집을 빼려고 하면 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많다. 이런 우려가 된다면 이와 같은 방법이 좋겠다.
4. 시장가 시세 비교
전세 월세의 적정비율을 계산하는 또 다른 방법은 시장가를 비교하는 것이다. 같은 지역,같은 건물,같은 크기,같은 조건의 다른 임대주택의 금액을 조사하는 것이다.
시장가는 인터넷에서 검색하거나, 부동산 중개업자에게 문의, 주변에 사는 사람에게 물어보는 방법으로 알 수 있다. 시장가를 알면 자신이 지불할 금액이 과도하게 많거나 저렴한 편인지 판단할 수 있다.
자신의 상황과 조건에 맞는 임대 방식을 선택하고, 필요한 절차와 주의할 사항을 잘 확인해서 현명한 선택을 하길 바란다.
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