전세계약을 체결하면 최초 2년 동안 계약을 유지하고, 이후 2년씩 재연장이 가능합니다. 그러나 전세계약 만료전 이사를 갈 가야는 경우가 있습니다. 이사가 필요한 상황은 임차인의 사정이나 임대인의 요구에 따라 다양한데요. 전세계약 만료전 이사 시 알아두어야 할 사항들을 살펴보겠습니다.
요즘은 전세자금대출 갈아타기를 이용해서 금리를 조금이라도 낮추는 분들도 계시지만 매매가격이 떨어지기 때문에 깡통전세나 전세사기가 걱정되어서 새로운 거주지를 구하는 형태도 보이고 있긴 합니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 전세계약 종료를 원할 때 주의해야 하는 중요한 개념입니다. 묵시적 갱신은 말 그대로, 현재 전세계약을 종료하고 싶다면 임대인과 임차인이 일정 기간 내에 계약 갱신을 안 한다고 이사 통보를 해야 합니다.
임차인은 종료 2개월 전까지 이사 통보를 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장됩니다.
묵시적 갱신 후 계약 해지
묵시적 갱신이 이미 이루어진 경우라도, 임차인은 추가 2년의 계약 기간을 채우지 않아도 언제든지 계약을 해지하고 이사갈 수 있습니다. 다만, 임차인은 이사 통지를 하기 3개월 전까지는 이사를 갈 수 없으며, 통지 후 3개월이 지난 후에 이사가 가능합니다.
반면에 임대인은 묵시적 갱신된 추가 2년의 계약 기간이 만료되기 전에는 계약을 해지할 수 없습니다.
보증금 반환과 부동산 수수료
전세계약 만료전 이사를 결정할 때 두 가지 중요한 문제는 보증금 반환과 부동산 수수료입니다.
- 보증금 반환: 이사를 갈 경우, 보증금 반환 문제를 고려해야 합니다. 전세계약을 종료하고 모든 조건을 충족했다면, 보증금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 임대인과의 합의나 계약 조건을 확인해야 합니다.
- 부동산 수수료: 이사 때 중개사를 통해 집을 찾았다면, 중개보수 역시 고려해야 합니다. 일반적으로 중개보수는 임대인이 부담하며, 중개사와의 계약 내용을 확인해야 합니다.
전세계약 만료전 이사를 고려할 때, 보증금 반환 문제는 주요 고려사항 중 하나입니다. 전세계약은 2년의 계약 기간이 정해져 있으며, 이 기간 동안 보증금은 반환받을 수 없는 것이 원칙이기에 임대인과 협의를 보고 특별한 사유가 아닌 이상 이대로 적용됩니다. 그러므로 보증금 반환에는 임대인과의 협의가 필요합니다.
전세계약 만료전 이사 가려면?
1. 임대인과의 원활한 소통
임대인과의 원활한 소통은 보증금 반환 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 합니다. 임대인이 보증금을 반환하기 어렵다는 이유로 계약을 중도 해지하고 싶어하지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 하지만 임차인은 자신의 상황과 이사 계획을 잘 설명하고, 협의를 통해 합리적인 해결책을 찾을 수 있습니다. 임대인과의 열린 대화가 중요합니다.
2. 중개보수 문제
전세계약 만료전 이사를 가려고 세입자를 구하는 경우 중개보수 문제가 생길 수 있습니다. 원칙적으로 전세계약 만료전 이사를 가기 위해서는 임차인(세입자)가 공인중개사를 통해서 새로운 임차인(세입자)를 구하고 부동산 복비인 중개수수료 또한 임차인이 부담을 해야 합니다.
다만, 묵시적갱신을 통해서 연장된 기간 안에 보증금 반환 요청과 퇴거 사실을 3개월 이전에 임대인에게 밝힌다면 임차인이 새로운 세입자를 구해주지 않아도 요청한 퇴거기일에 맞춰서 보증금을 받아야 하며 새로운 세입자 임대차계약시 중개보수 또한 임대인이 납부를 해야 합니다.
3. 보증금 반환 협상
만약 최초 2년 계약이 만료되지 않은 상황에서 양측이 원활하게 보증금 반환을 협상하고자 할 때, 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다.
- 임차인이 미리 임대인에게 이사 통지를 합니다.
- 부동산을 통해 새로운 세입자를 직접 구하거나, 중개사를 통해 세입자를 찾습니다.
- 이로써 중개보수는 계약을 다하지 못한 임차인이 부담하게 됩니다.
4. 묵시적 갱신 후 이사
묵시적 갱신이 이미 진행된 경우, 이사 예정 3개월 전에 임대인에게 통지하면 새로운 세입자를 구하지 않아도 보증금을 반환받을 수 있습니다. 다만, 임대인이 보증금 반환할 목돈이 없다고 주장하면, 지급명령이나 임차권등기명령을 신청하여 보증금 반환을 얻을 수도 있습니다. 그러나 가능한한 임대인과 협조하여 새로운 세입자를 구하는 것이 좋습니다.
전세계약 만료전 이사를 가면 수수료 부담은?
전세계약 만료 전 이사를 고려할 때 중개 수수료에 대한 궁금증이 생길 수 있습니다. 2009년 법제처에서 내린 해석에 따르면, 임차인이 중개보수를 부담해야 하는 것은 관행적으로 일반적이지만 법적으로는 의무가 없다고 합니다.
1. 중개보수의 수취 대상
법제처의 해석에 따르면, 중개보수는 중개의뢰를 받은 쌍방 즉, 임대인과 신규 임차인으로부터 받아야 합니다. 이는 중개사가 중개 업무를 수행하면서 발생하는 수수료를 지칭합니다. 그러므로 기존 임차인은 중개의뢰를 하지 않았으므로 중개보수를 부담할 법적 의무가 없다고 법제처에서 해석했습니다.
2. 계약 기간 중의 특약
중요한 점은, 계약 기간 중 임차인이 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있는 특약을 약정하지 않았다면 임대인은 계약이 종료되기 전까지 보증금을 반환할 의무가 없다는 것입니다. 이로 인해 중개보수를 부담하지 않아도 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있습니다.
3. 핵심은 협의와 협상
결론적으로, 중개보수를 부담할 법적 의무는 없지만, 중요한 것은 임대인과의 원활한 협의와 협상입니다. 계약 기간 중에 이사를 갈 경우 보증금 반환 문제 등을 고려해야 하며, 임대인과의 협의를 통해 합리적인 해결책을 찾는 것이 중요합니다.
4. 묵시적 갱신 후의 중개보수
묵시적 갱신이 이루어진 후 이사를 갈 경우, 중개보수는 당연히 임대인이 부담해야 합니다. 묵시적 갱신은 임차인의 권리로서, 이를 행사하면서 발생하는 중개보수는 임대인이 지불해야 하는 것입니다.
중개 수수료와 관련된 법적 해석을 고려할 때, 전세계약 만료 전 이사 시에는 임대인과의 원활한 협의가 중요한 역할을 하는 것 같습니다. 위에서 언급한 것처럼 중개수수료는 원칙적으로 기존 임차인이 납부할 의무는 없다곤 하지만 반대의 입장으로 생각해보면 임대인 입장에서도 임대기간이 만료되지 않은 상태에서 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.
만일 임대인의 입장에서 갑작스러운 임차인의 퇴거요청으로 인해서 반환해줄 보증금이 필요한 경우라면 전세보증금 반환대출인 전세퇴거자금대출에 대해서 알아보시는 것도 좋습니다.
따라서 임차인과 임대인이 서로 대화를 통해서 사정을 말하고 협의점을 찾는 것이 가장 중요하다고 생각되며 임차인이 다른 곳으로 이사를 해야하는 급한 사정이 있는 경우 보편적으로 공인중개사 수수료를 임차인이 부담하고 임대인에게 아무런 이상이 없게 세입자를 맞추고 퇴거조치를 취하는 경우가 대부분이니 참고해두시기 바랍니다.
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