역전세 반환대출 금리 한도 및 은행 신청 방법

부동산 시장이 급격하게 안 좋아지면서 이른바 역전세가 속출하기 시작했습니다. 역전세란 부동산 시장이 좋았던 시절 매매가격에 비례해서 전세를 계약하였지만 부동산 가격이 하락하면서 오히려 전세가격이 매매가격 보다 높아지는 것을 말합니다. 따라서 역전세 반환대출을 알아보시는 분들이 많은데요.

이번 포스팅에서는 금융위원회에서 발표한 역전세 반환대출이란 무엇이며 현재 전세금 반환용도로 이용 시 규제완화된 금리와 한도, 은행 그리고 신청 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

역전세 반환대출

역전세 반환대출이란?

  • 역전세 반환대출이란 매매가격보다 전세가격이 높아져서 역전세인 상황에 전세금 반환을 위한 대출을 말합니다.

현재 부동산 시장의 경기가 안 좋다 보니 정부에서는 전세보증금을 납입한 세입자의 피해가 없도록 하기 위해서 역전세 반환대출 규제 완화를 지난 7월 26일 발표하였습니다.

전세금 반환용도로 금융권의 대출을 이용하게 될 경우 DSR과 RTI 등의 대출 규제를 한시적인 기간 1년 동안 완화해 주겠다는 내용인데요. 규제 내용은 다음과 같습니다.

  • 7월 27일부터 1년간 은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화 시행
  • DSR 40% > DTI 60%
  • RTI 1.25~1.5배 > 1.0배

만일 당장 후속세입자가 없는 경우라고 하여도 지원이 가능하며 세입자의 원활한 퇴거를 폭넓게 지원하는 취지이며 가계부채 증가와 후속세입자의 전세금 미반환 위험 등 부작용이 발생하지 않도록 한다는 목적입니다.

지원대상

  • 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우
  • 후속 세입자가 구해졌지만 전세금 차액분을 대출 받는 경우
  • 후속 세입자를 구하지 못하였지만 전세금을 기존 세입자에게 반환해야 하는 경우
    • 다만, 후속임차인을 1년 이내에 구해야됩니다.
  • 후속 세입자를 구하지 않고 기존 세입자 퇴거 이후 집주인이 거주자로 입주할 경우
    • 해당 경우에도 기존 세입자 퇴거 이후 1년 안에 입주를 하셔야 합니다.
역전세 반환대출 규제완화 한시적 시행 2024년 7월 31일까지

임대인 의무 사항

  1. 역전세 반환대출 신청을 위해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서 체결을 해야함
  2. 역전세 반환대출을 받은 임대인은 임차인 대항요건을 갖춘 이후 입주 3개월 안에 해당 주택에 대한 전세보증보험 가입하고 임차인이 가입한 경우 임대인이 보증료를 납부하며 임차인이 대신 납부한 경우 임대인이 1개월 안에 해당보증료를 임차인에게 지급해야함
  3. 역전세 반환대출 이용 기간 동안 임대인은 신규주택 구입이 불가능하며 주택구입이 적발되는 경우 대출전액 회수 및 3년간 주택담보대출 취급이 금지됨
  4. 전세금 반환목적 외 타 용도 유용이 금지
  5. 자력으로 전세금 반환 불가 확약
  6. 세입자 보호조치 의무
  7. 본인이 직접 거주하는 자가거주인 경우 한달 안에 전입신고서 제출과 최소 2년간 실거주 여부 확인함

여기서 말하는 전세보증보험은 HUG 주택도시보증공사 전세보증보험HF 한국주택금융공사 전세보증보험 그리고 SGI 서울보증보험을 이야기하는 것입니다.

역전세 반환대출 금리

  • 역전세 반환대출 금리는 최저 3.6% ~ 최대 4.9%

역전세 반환대출 금리는 정확하게 얼마라고 말씀드리기가 어렵습니다. 최저 금리는 현재 3.6%로 나와있지만 금융권에 따라서 달라질 수 있으며 1금융권, 2금융권 그리고 금융사마다 금리가 다르기 때문에 대략적인 금리만 유추해 두시고 본인이 직접 신청서를 넣어보셔야 합니다.

일반적으로 현재 2금융권에서는 4% 이상으로 나오고 있으며 최대 5% 정도를 생각하고 상담받아보신 이후에 비교해 보시고 진행을 하시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.

집주인이 은행을 가서 대출 한도와 집주인 지켜야할 의무사항 안내를 받고 상담을 합니다.

집주인이 후속세입자와 임대차계약에 세입자 보호조치 특약을 명시하고 계약서를 작성합니다.

은행이 집주인과 후속세입자에게 전세계약서에 세입자 보호조치 확인 후 대출을 실행합니다.

3개월 안에 반환보증 가입을 해야하며 가입하지 않을 경우 대출회수 절차를 밟습니다.

기존 세입자의 전세보증금을 은행이 직접 입금합니다.

집주인 또는 세입자가 보증기관을 통해서 반환보증 가입을 합니다.

반환보증에 부담되는 보증료는 집주인인 임대인이 부담합니다.

만일 세입자가 보증보험 가입으로 먼저 보증료를 부담했다면 나중에 임대인에게 청구합니다.

역전세 반환대출 한도

  • 전세보증금의 차액을 지원
  • 필요시 전세보증금 전액 대출 후 차액 상환도 가능
  • 개인은 DTI 60% 적용, DSR 40%는 적용 제외
  • 임대사업자는 RTI 1.0배

여기서 DTI란 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 계산해 보고 대출한도를 정하는 계산비율을 말하는 것입니다. 또한 DSR은 대출 신청자의 소득과 또 다른 부채가 있는지 확인을 해서 신청자의 모든 부채에 대한 원리금 상환액 비율을 말하는 것입니다.

임대사업자 RTI란 부동산임대업 이자상환비율로 담보가치 외 다른 임대수익으로 이자상환이 얼마나 가능한지 산정하는 지표를 의미합니다.

집주인이 은행에 직접 방문해서 대출 한도와 금리에 대한 상담을 받습니다.

DTI 60%, RTI 1.0배

은행에서 집주인에게 완화된 대출규제 범위 안에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원합니다.

은행 대출 실행 후 1년 안에 세입자가 생기게 될 경우 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차계약서를 제출합니다.

후속 세입자의 보증금으로 대출상환을 해야하며 중도상환수수료는 발생하지 않습니다.

집주인 또는 세입자가 보증기관을 통해서 반환보증 가입을 합니다.

반환보증에 부담되는 보증료는 집주인인 임대인이 부담합니다.

만일 세입자가 보증보험 가입으로 먼저 보증료를 부담했다면 나중에 임대인에게 청구합니다.

역전세 반환대출 은행

  • 역전세 반환대출 은행은 모든 시중은행에서 실행하고 있습니다.

아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등에 대해서 임대인이 보증료를 납부하는 대출로 전입일로부터 3개월 안에 반환보증 가입을 완료하고 임대인 보증료 지급을 통해서 가입이 가능합니다. 의무사항 위반을 하게 될 경우 대출회수 등 대출 관련 제재가 부과되니 유의하셔야 합니다.

보증료율 및 임차보증금 상한

  • HUG 주택도시보증공사
    • 임차보증금 상한 : 제한없음
    • 보증료율 : 아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%
  • HF 한국주택금융공사
    • 임차보증금 상한 : 10억
    • 보증료율 : 아파트 0.13% , 아파트 외 0.15%
  • SGI 서울보증
    • 임차보증금 상한 : 제한없음
    • 보증료율 : 아파트 연 0.183%, 기타주택 연 0.208%
      • 단, LTV비율에 따라 최대 30% 할인 및 할증 가능
집주인이 은행에 대출 한도와 금리에 대한 상담을 받습니다.

은행이 집주인에게 완화된 대출규제 범위 안에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원을 합니다.

집주인이 은행에 대출 실행 후 한달 안에 본 주소지로 전입신고를 하고 전입신고서를 제출합니다.

집주인은 최소 2년간 실거주를 해야하며 은행도 해당 사실을 기준으로 대출을 발생시킵니다.

역전세 반환대출 신청 방법

후속세입자와 전세계약을 체결한 경우 역전세 반환대출 신청 방법

  1. 집주인이 은행을 가서 대출 한도와 집주인 지켜야할 의무사항 안내를 받고 상담을 합니다.
  2. 집주인이 후속세입자와 임대차계약에 세입자 보호조치 특약을 명시하고 계약서를 작성합니다.
  3. 은행이 집주인과 후속세입자에게 전세계약서에 세입자 보호조치 확인 후 대출을 실행합니다.
  4. 3개월 안에 반환보증 가입을 해야하며 가입하지 않을 경우 대출회수 절차를 밟습니다.
  5. 기존 세입자의 전세보증금을 은행이 직접 입금합니다.
  6. 집주인 또는 세입자가 보증기관을 통해서 반환보증 가입을 합니다.
  7. 반환보증에 부담되는 보증료는 집주인인 임대인이 부담합니다.
  8. 만일 세입자가 보증보험 가입으로 먼저 보증료를 부담했다면 나중에 임대인에게 청구합니다.

후속세입자가 없는 경우 역전세 반환대출 신청 방법

  1. 집주인이 은행에 직접 방문해서 대출 한도와 금리에 대한 상담을 받습니다.
    • DTI 60%, RTI 1.0배
  2. 은행에서 집주인에게 완화된 대출규제 범위 안에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원합니다.
  3. 은행 대출 실행 후 1년 안에 세입자가 생기게 될 경우 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차계약서를 제출합니다.
  4. 후속 세입자의 보증금으로 대출상환을 해야하며 중도상환수수료는 발생하지 않습니다.
  5. 집주인 또는 세입자가 보증기관을 통해서 반환보증 가입을 합니다.
  6. 반환보증에 부담되는 보증료는 집주인인 임대인이 부담합니다.
  7. 만일 세입자가 보증보험 가입으로 먼저 보증료를 부담했다면 나중에 임대인에게 청구합니다.

집주인 본인이 직접 입주하는 경우 역전세 반환대출 신청 방법

  1. 집주인이 은행에 대출 한도와 금리에 대한 상담을 받습니다.
  2. 은행이 집주인에게 완화된 대출규제 범위 안에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원을 합니다.
  3. 집주인이 은행에 대출 실행 후 한달 안에 본 주소지로 전입신고를 하고 전입신고서를 제출합니다.
  4. 집주인은 최소 2년간 실거주를 해야하며 은행도 해당 사실을 기준으로 대출을 발생시킵니다.

이번 포스팅에서는 역전세 반환대출 금리 한도 및 은행 신청 방법 대해서 알려드렸습니다. 현재 부동산 경기가 좋지 않아서 이런 상황이 발생할 수 있는데요.

금리가 높다 보니 부동산이나 주식 시장이 좀처럼 활성화되지 않는 것은 사실입니다. 하루빨리 안정적인 금리를 찾길 바라며 세입자에게 피해를 주지 않으려고 노력하는 임대인 분들을 응원합니다.

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