금리가 높아지면 대출을 받아서 아파트를 구매했던 사람들이 감당이 안되어서 경매로 나오는 경우가 많이 생기게 된다. 현재 경매투자를 노려본다면 아파트 경매 대출 가능한 곳, 금리, 한도, 자격 조건, 신청 방법 대해서 알아두는 것이 좋기에 함께 알아보도록 하자.
아파트 경매 대출이란?
- 아파트 경매란 경쟁체결방식으로 법원에서 이루어지는 낙찰금액이 높은 사람이 낙찰을 받는 제도
경매에 대해서 먼저 알아보도록 하자. 일반적으로 부동산을 구매할 때는 공인중개사의 사무실에 가서 계약을 하게 되는데 그런데 법원에서도 부동산을 파는 경우가 있는데 이때 법원에서 파는 부동산을 구매하는 행위를 경매라 부른다.
아파트 경매가 처음이신 분들은 대출 고민이 가장 클 것인데, 어디서 대출받아야 할지, 받아도 되는지 등등 두려운 분들이 많을 것이다.
사람들은 흔히들 대출을 활용하다가 망한다는 얘기를 자주 하기 때문이다. 하지만 투자를 잘못한 경우는 대출을 활용해서가 아니라, 부동산을 처음부터 비싸게 샀기 때문에 실패한 것이니 두려워하지 말고 아파트 경매 대출의 한 방법인 ‘은행 대출’에 대해서 배워보도록 하자.
아파트 은행 대출
은행 대출은 경매 낙찰로 취득한 부동산을 담보로 대출받는 방법으로 은행 대출의 장점은 원금 상환 기간을 무한정으로 늘릴 수 있다는 점인데, 덕분에 하락장이 오더라도 상승장이 올 때까지 버틸 수 있으며, 은행 대출을 활용하면 레버리지를 90% 이상으로 극대화할 수 있기 때문에 나의 실제 투자금 10%만으로 아파트 투자를 할 수 있게 되는 것이다.
한편으로 아파트 경매 물건에 따라, 신용에 따라 대출 조건이 달라질 수 있는데 그렇기 때문에 대출을 받기 전 은행에서 반드시 직접 상담해 보는 것을 추천하는 바이다.
아파트 경매 대출 가능한 곳
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대출 이용 가능 기관 | 제1금융권, 2금융권(보험사), 저축은행 |
| 대출 유형 | 주택매매대출 (근저당 설정) |
| 생활안정자금대출 | |
| 후순위담보대출 (기존 대출이 있는 경우) | |
| 사업자금대출 (저축은행 활용 시 유리) | |
| 대출 대상 주택 종류 | 아파트, 빌라, 오피스텔 |
| LTV (담보인정비율) | 최대 90% 이상 가능 |
| LTV 비율이 낮을수록 금리도 하락 | |
| 대출 한도 결정 요소 | 주택 종류, 주택 위치, 낙찰 금액, 낙찰률 |
| 해당 지역 이슈, 금융사 기준, 접근성 등 | |
| 주의사항 | 후순위담보대출 가조회 시 최종 결과와 차이가 있을 수 있음 |
| 대출 신청 전 보유 자금 및 앞으로의 계획을 신중히 고려 |
아파트 경매 대출 한도 대신 사업자금 목적으로 주택담보대출을 활용하면 굉장히 까다로운 부동산 규제나 지역제한 같은 것에도 걸리지 않아서 한도 안에서 원하는 대로 이용가능한 것이 장점으로 보이며 주택매매대출 또는 생활안정자금대출의 경우 보통 제1금융권이나 2 금융인 보험사 같은 곳을 찾는 경우가 많은데 사업자금대출이라면 저축은행을 찾으시는 게 훨씬 유리하니 참고 바란다.
아파트를 갖고 계신 분들이라면 거의 주택매매대출로 근저당이 설정된 경우가 많은데 그럴 때는 후순위담보대출 혹은 갈아타기를 하셔서 필요한 자금을 받으실 수 있고, 아파트경매 대출한도를 이용하면 부동산 정책에서 아무런 영향이 없기 때문에 LTV는 각각의 금융사가 정해놓은 기준에 따라 정해진다.
아파트, 빌라, 오피스텔 등의 주택 종류, 주택이 있는 곳의 낙찰 금액, 낙찰률, 해당 지역의 이슈, 그 외에 각 지점과의 접근성 같은 부분을 고려해서 각자의 한도나 금리가 정해진다고 보시면 되겠다.
그렇기 때문에 후순위담보대출의 한도 또는 금리를 가조회해 볼 때도 최종 결과가 상이할 수밖에 없는 것이다.
사업자금대출의 최대한도로 생각하면 LTV 95% 이상도 가능하지만 LTV 비율이 내려가면 금리도 같이 내려가므로 현재 보유 중인 자금을 고려해서 앞으로의 계획을 신중하게 생각하신 다음 아파트경매 대출한도를 신청하는 게 좋을 것 같다.
아파트 경매 대출 금리 및 한도
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대출 대상 | – 개인: 최대 8억 원 |
| – 개인사업자: 최대 60억 원 | |
| – 법인사업자: 최대 120억 원 | |
| 대출 금리 | 7% ~ 15% |
| 대출 기간 | 최장 5년 ~ 10년 이내 (1년 단위 연장 가능) |
| 상환 방식 | 만기일 일시 상환 |
| 중도상환수수료 | 2% 내 |
| 부대비용 | 인지대, 국민주택채권 매입 비용, 소유권이전 법무사 비용, 대출 알선 비용 |
| 최대 대출 한도 | – 개인: 낙찰금액의 60% |
| – 사업자: 낙찰금액의 80% ~ 90% |
주택 중에 가장 대출이 잘 나오는 것이 아파트이며 개인인 경우 대출한도는 8억 원이며 개인사업자인 경우에는 60억 원, 법인사업자인 경우에는 120억 원까지 가능한데 대출금리는 7%~15%대로 형성되어 있다.
대출 기간은 최장 5년~10년 이내이며 1년 단위로 연장이 가능하며, 상환은 만기일 일시 상환이다.
중도에 상환할 경우 중도상환수수료 2% 내이며 부대비용은 인지대와 국민주택채권 매입 비용과 소유권이전에 필요한 법무사 비용 그리고 대출 알선 비용이 추가된다.
현재 아파트의 경우 개인이 대출을 받을 수 있는 최대율은 낙찰금액의 60% 정도이며 좀 더 많은 대출을 받고자 할 경우에는 사업자 대출을 통해 최대 80~90%까지 가능한 경우도 있고 낙찰가격의 90%까지도 가능한 경우도 있는데 담보대출보다 좀 더 많이 경락잔금대출금액이 나온다고 보면 된다.
아파트 경매 대출 자격 조건
아파트 경매 대출 자격 조건은 2금융사의 저축은행에서 계약진행을 하고 있는데 생활안정자금대출이나 구매자금대출등 가계 자금 대출의 규제가 풀리고 있는 추세이며 여기에 많은 분야를 차지하는 것이 전세퇴거자금대출 또는 아파트경매대출 자격조건이라고 볼 수 있다.
그동안 꾸준히 규제가 반영되고 있었던 생활안정자금대출에 속해있어서 자격 조건이 꽤 엄격했던 대출 중 하나였지만, 이젠 여러 주택을 소유한 분도 DSR만 해당되면 거래를 할 수 있으며 대출 가능한 한도들이 미흡하면 후순위 담보대출이나 아파트론 등으로 추가적으로 마련을 해보는 대안도 생각하면 좋을 것 같다.
아파트 경매 대출 신청 방법
먼저 구매자금을 신청할 땐 대부분 시중은행을 이용하는 경우가 많았는데 은행 지점이 어딘가에 따라 조건에 차이가 있어 특판금리나 추가혜택까지 디테일하게 비교해봐야 한다.
최근 구매 및 생활안정자금 관련 주담대에 걸린 여러 가지 규제가 해제되는 추세라 구매자금 또는 생활안정자금과 같은 여러 대출을 알아보는 분들에게 가장 큰 장애물은 다름 아닌 DSR라고 생각되는데, 다른 것에 비해 DSR의 한도가 높게 나온 2 금융권을 찾아가거나 잔금부족 신용대출 또는 DSR 산정에 안 들어가는 아파트경매 잔금대출을 쓰는 것도 좋은 방법일 테니 기억해 두시는 것도 좋을 것이다.
가계자금대출의 경우 구매자금뿐만이 아니라 생활안정자금대출도 포함되는데, 생활비나 병원비, 전세보증금반환을 포함한 사업목적을 제외한 자금 마련 대출을 싹 다 생활안정자금대출에 들어간다고 생각하면 될 것 같고, 최근에는 전세퇴거자금대출이 많이 필요해지고 있다.
주택 시세 하락으로 필요한 만큼 자금이 융통되지 않는 상황도 늘고 있는 추세인데, 추가 대출 방식으로 아파트경매 잔금대출 혹은 무설정아파트론 신용대출까지 꼼꼼하게 따져보고 각자의 여건에 적절한 방식을 정하는 게 제일 중요할 것 같다.
지금까지 아파트 경매 대출 가능한 곳, 금리, 한도, 자격 조건, 신청 방법 대해서 알아보았다. 금리가 높다 보면 영끌한 사람들이 버티지 못하고 경매로 나오는 경우가 많이 생기게 된다.
현재 아파트 시공 가격이 올라가는 만큼 기존의 아파트라고 하더라도 경매 공부를 해서 아파트 경매대출인 경락잔금대출을 활용해서 내 집마련을 하거나 투자를 하는 것도 좋은 방법으로 보이니 신중하게 결정해 보도록 하자.
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