우리가 부동산에 대해서 잘 알지 못한다면 불법건축물 또는 위반건축물을 임대나 매매를 할 수 있기도 합니다. 오늘은 이에 대해서 불법건축물 위반건축물 이행강제금 대해서 알아보며 위반건축물 의미에 대해서도 알려드리겠습니다.
불법건축물이란?
불법건축물이란 말 그대로 허가를 받지 않은 건축물을 의미합니다. 준공 승인 이후에 새롭게 증축을 하였거나 설계와 다르게 나중에 대수선을 하거나 허가와 다르게 용도를 변경한 건물들을 불법건축물이라고 일컫는데요.
대표적인 부분이 상가 허가를 게스트하우스로 불법 개조(농어촌민박업 허가를 안받고 하는 경우)를 하여서 영업하는 행위이거나 투룸이나 쓰리룸 등의 허가를 받고 임대료를 더욱 많이 받기 위해서 원룸으로 개조를 하는 형식으로 임차인을 늘리는 방식이 가장 많습니다.
위반건축물 대표 사례
조금 황당한 경우도 있습니다. 예를 들어서 사무실이나 상가를 주거용도인 주택으로 개조를 하는 경우도 있습니다.
그리고 흔히 아시는 발코니 확장 아파트 개념이 아닌 빌라 형태의 베란다를 불법 개조물을 설치해서 계단식 구조의 베란다 윗 부분에 지붕을 씌워서 내부 공간을 확장하는 형태도 보이고 있습니다.
이런식으로 위반건축물을 설치하게 되면 기존에 베란다로 사용해야 할 부분이 벽체가 생기게 되며 내부 전용면적이 넓어지는 효과를 볼 수 있기 때문에 많은 분들이 하고 계시는데 이행강제금이 나올 수 있습니다.
위반건축물 확인 방법
계약을 하기 전에 위반건축물인지 아닌지 확인을 하는 방법은 건축물대장을 확인하는 방법이 있는데요. 만일 위반건축물에 해당한다면 표제부 갑구의 우측 상단에 위반건축물이라고 기재가 되어있기 때문에 임대 및 매매 거래 전에 간단하게 확인이 가능합니다.
위반건축물 이행강제금
만일 본인의 물건이 위반건축물인 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 위반사항이 발견된다면 위반사항이 시정될 때 까지 매년 1회에서 2회 계속 벌금이 나올 수 있으며 이 부분은 지역의 지자체마다 조금씩 다르기 때문에 기준이라는 부분은 없습니다.
만일 베란다를 불법 증축한 경우라면 건축법을 위반해서 건축물을 만든 경우에 해당합니다.
건축물법상 이행강제금 계산은 다음과 같습니다.
지방세법에 따라서 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱해서 금액이 산출되면 그 이하의 범위 안에서 위반 내용에 따른 비율을 곱한 금액이 됩니다.
- 시가표준액에 위반면적, 부과율 등을 곱해서 계산
- 1제곱미터당 시가표준액 x 위반면적 x 부과율 x 가중률 x 감경률 등
하지만 주차장법상 이행강제금은 다음과 같습니다.
- 해당 지방자치단체의 부설주차장 설치비용 x 위반한 주차면서 x 부과율
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 상 이행강제금은 다음과 같습니다.
- 시가표준액 x 위반면적 x 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 상 허가사항 또는 신고사항 위반 행위에 따른 부과율
위반건축물 이행강제금 체납시
만일 위반건축물에 대한 이행강제금 부과처분을 받은 사람이 이행강제금을 기한 안에 납부하지 않은 경우 지방세 체납처분에 따라서 징수한다고 규정하고 있습니다.
지방세법 제28조제4항은 지방자치단체의 징수금의 체납처분에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 국세체납처분의 예에 의한다고 규정하고 있는데 이행강제금을 체납한 경우라면 국세체납처분의 예에 따라 국세징수법 제61조제1항에 따른 공매처분을 할 수 있습니다.
건축법상 이행강제금이 부과된 경우 이행강제금은 소멸시효의 대상이 되며 소멸시효기간은 지방재정법 제82조제1항에 따라 5년이라 할 것입니다.
이번 포스팅에서는 다소 어렵기도 하고 복잡하다고 생각될 수 있는 불법건축물 위반건축물 이행강제금 대해서 알려드렸습니다. 허가를 받지 않은 경우 모든 불법건축물은 위반건축물로 해당하기 때문에 이행강제금이 발생할 수 있습니다.
하지만 이것이 불법인지 아닌지 모르는 경우라면 반드시 시청이나 구청, 주민센터에 물어보시는 것이 좋으며 만일 임대나 매매 거래시 의심되는 부분이 있다면 반드시 건축물대장을 확인한 이후에 거래를 하셔야 합니다.
만일 이런 부분을 전혀 모른 상태에서 매매 계약을 체결한 경우 기존의 주인이 위법건축물을 만들었지만 현재의 매수인이 위반건축물 이행강제금을 물어야할 수 있는 결과가 나올 수 있습니다.
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