분당 재건축 아파트 분담금 및 1기 신도시 재건축 선도지구에 대해서 알아보자. 선도지구로 선정이 되면 재건축 규제가 완화된다고 한다. 그러면 그 지역은 당연히 집값이 오를 것이니 재테크에 관심이 많은 사람들이라면 절대로 놓칠 수 없는 부분이다.
1기 신도시란?
표준 평가를 통해서 선정을 진행 하게 되는데, 대상으로는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등이 있고, 물량은 분당 8천, 평촌 4천, 중동 4천, 산본 4천 호로 총 2만 6천 호에 추가로 신도시 별 1~2개 구역을 더 선정한다고 한다.
1기 신도시 재건축 선도지구란?
정부가 1기 신도시 재건축을 본격적으로 시작하면서 지구 선정에 들어갔다. 지어진 지 30년이 다 되가는 수도권 지역 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등으로 해당 지역의 약 30만 가구 정도로, 한꺼번에 재건축이 진행되기엔 사실 어렵다.
그렇기 때문에 주민 동의율이 높거나 하는 기준으로 우선순위를 정해서, 1기 신도시 재건축 선도지구를 선정하고 선도지구 로 뽑히면 가장 먼저 진행된다. 선도지구 선정 기준은 정부가 내놓은 표준 선정 기준에 따르게 된다. 각 지자체별로 선정 기준을 만들어서 9월까지 공모한 이후 11월에 최종 선정하는 방식이다.
선도지구 규모는 총 2만 6천 가구로 분당 8,000호, 일산 6,000호, 평촌, 중동, 산본이 각 4,000호 기본 물량의 50% 이내에서는 추가로 지정 가능하고, 올해 지정되는 선도지구는 2027년에 착공해 2030년 입주를 목표로 한다.
선도지구 선정 기준을 조금 더 자세히 알아보게되면, 가장 중요시되는 건 해당 지역의 주민 동의다. 전체 100점 만점 중 무려 60점이 주민 동의율이고, 나머지 항목은 각각 10점씩 구성되어 있다. 일단 대상이 되려면 토지 소유주만 50% 이상이 동의해야 하고, 95% 이상이 동의하게되면 만점인 60점을 받는다.
나머지 점수로는 가구당 주차 가능 대수, 몇 개 단지와 세대가 통합으로 추진 되는지와 지자체별로 사업 추진의 필요성에 따라 평가 항목을 만들어서, 점수를 매겨 높은 점수의 단지를 우선적으로 선정할 계획이다.
분당 재건축 분담금
우선 재건축 분담금이란 무엇인가?
재건축 분담금이란? 쉽게 말해서 조합원들이 아파트 재건축을 위해 부담해야 하는 비용을 뜻한다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 분담금라고 한다.
조합원 입장에서는 기존의 집 값 + 분담금의 합계가 새로 건축할 집의 가격보다 훨씬 저렴해야 하는 리스크를 가지고 새로 짓더라도 이익이 남는 구조다.
1기 신도시 선도지구 분당 선정시 시세 상승 효과는?
이 분담금이 오르게 되면 조합원 입장에서 부담이 늘어나고 재건축에 반대하게 된다. 분담금 이슈가 커지면서 재건축 단지 아파트들의 시세가 많이 죽고 있는게 현실이다.
오히려 지금을 기회로 투자에 관심을 가지는 사람이 많은데, 분담금이 올라도 사업성이 남으려고 하면, 상급지에 신축에 대한 수요가 충분한 지역의 단지들이 주목 받을 수밖에 없다.
그에 따라 현재 가장 많은 사람들이 주목하고 있는 지역은 분당이다. 곧 분당 재건축 선도지구 아파트 발표도 있기 때문에 같이 알아보도록 하자.
분당 재건축 선도지구
먼저 재건축 선도지구란?
국가 주도의 1기 신도시 재건축 사업에서 선도하는 사업장으로 지정이 되기만 한다면, 국가에서 사례를 만들기 위해 여러 가지 혜택을 주기도 하고, 사업이 훨씬 빨리 진행될 가능성이 높아진다.
국가에서는 각 1기 신도시에서 최소 하나의 단지를 선도지구로 선정 후에 사업을 추진한다고 발표했다. 주민 참여도, 노후도, 기능성(도시 기능 향상), 파급효과(확산성) 등 총 4개 가치를 평가해서 선도지구 단지를 선정한다고 발표했다.
각 재건축 아파트들 중에서 선정 가능성이 높은 단지들을 추려서 선진입 하려는 수요가 늘고 있다. 1기 신도시 중에서도 재건축 사업성이 좋고, 평단가가 가장 높은 지역인 분당은 그중에서도 가장 주목 받는 지역이다.
분당 재건축 선도지구 후보 단지 아파트는 총 6개 정도로 구분되고 있다. 그중에서도 역세권 인센티브를 받을 수 있는 역세권 단지들이 주목 받고 있는 상황이다.
사업성은 다른 곳이 사실 더 좋지만 결국엔 선도지역의 파급력을 생각하려면 당연히 역세권 단지가 선정되지 않을까 하는 기대감이 매우 높은 상황이라 그런 단지 위주로 알아보자.
서현역 시범단지
- 세대수 : 7,769
- 준공일 : 1991년
- 용적률 : 198%
- 평균 대지 지분 : 18평
분당 재건축 아파트 하면 다들 제일 먼저 생각나는 지역이 바로 서현역 시범 단지 일대이다. 합치면 8천 세대 규모의 대규모 사업장이다.
시범 단지라서 후보 지역 중에서도 가장 오래된 연식을 보유하고 있다. 1991년 준공이며 용적률은 198%이다. 한양, 삼성한신, 현대, 우성 4개의 단지가 함께 있기 때문에, 세대수가 많다는 점은 파급력 부분에서 엄청난 장점이 된다.
분명히 단점도 존재하는데, 세대수가 너무 많아서 세대, 아파트 간 합의가 쉽게 이루어지지 않을 것 같다는 단점과 현대, 우성 아파트의 경우에는 역세권 인센티브 지역이 아니기 때문에 쉽게 받을 수 없다는 부분이다. 실제로 동의율이 낮은 편으로 선도지구 지정에 우려가 많은 상황이다.
정자일로
- 세대수 : 2,860
- 준공일 : 1996년
- 용적률 : 193%
- 평균 대지 지분 : 13.3평
미금역 위로 이어진 길을 정자일로라고 한다. 이곳엔 5개의 단지가 함께 재건축 추진하고 있다. 임광 보성, 서광 영남, 계룡, 화인 유천, 한라 등의 5개 단지이다. 위 지역의 특징으로는, 분당에서도 꽤나 고소득자들이 살고 있는 지역으로 유명하다.
대기업 직주근접을 중요하게 생각하는 사람들이 많이 모여 사는 아파트이기 때문이다. 재건축에서 동의율이 올라가려면 결국엔 입주민에게 부과하게 되는 분담금에 대한 부담이 적어야 한다는 특징이 있는데, 소득이 높아야 부담도 적을 수 밖에 없다.
실제로 이 지역은 분당에서 가장 높은 재건축 동의율을 가지고 있으며 85%가까이 된다고 한다. 다만 투자자 입장에선 단점도 존재한다. 평균 대지 지분이 13평 정도로 낮은 편이기 때문에, 다른 재건축 단지에 비하면 부담이 큰 편이다.
이매 풍선효
- 세대수 : 1,634
- 준공일 : 1994년
- 용적률 : 201%
- 평균 대지 지분 : 18.4평
후보지 중 가장 높은 평가를 받고 있는 지역은 이매 풍선효 재개발 구역이다. 풍림 5단지, 선경 6단지, 효성 7단지가 있는 구역이다. 세대수는 1634단지로 적은 편이기 때문에, 파급력은 적지만 중대형 평형으로 이루어져 있어서 재개발이 비교적 쉬우며 동의율도 괜찮게 나오는 지역이다.
특히 GTX-A 성남역 관련 교통 이슈가 있고, 재건축 시 받을 수 있는 수혜가 높은 편이라 기대감이 있다.
수내역 양지마을
- 세대수 : 4,329
- 준공일 : 1992년
- 용적률 : 200% 이상
- 평균 대지 지분 : 20평
분당 수내역 양지 마을은 분당 내에서도 살기 좋은 곳으로 뽑히는 곳이다. 특히 학군이 발달한 주요 학군지로 신축 아파트에 대한 수요는 항상 넘치는 곳이다. 양지 마을은 총 6개 아파트 단지가 구성되어 있는 세대수 4,329세대의 대규모 사업장이다.
준공일이 1992년으로 오래된 편에 속하기 때문에 더 주목받고 있다. 용적률만 보게 되면 전체적인 아파트 단지들이 좀 아쉬운 편이긴 하지만, 평균 대지 지분이 약 20평으로 사업성도 괜찮아 주목 받고 있다.
역세권 인센티브가 가능하고 엄청난 파급력을 보일만한 단지라서 후보군으로 떠오르고는 있기는 하지만, 세대수가 너무 많아 실제 사업 진행은 어려움이 많이 보이는건 사실이다.
이렇게 분당 재건축 선도지구 아파트 재개발을 정리 해봤다. 최근에 분담금 이슈가 있는 만큼 아파트 평단가가 높고 거주자 소득이 높은 분당이 주목 받고 있는데, 많은 사업장 중에서도 특히나 파급력이나 역세권 인센티브를 고려하면 꽤 많이 추려지는 듯한다.
서현역 시범단지, 정자일로, 이매 풍선효, 수내역 양지마을 4개의 단지를 추려봤지만, 다른 사업장도 나쁘다는 것은 절대 아니다. 다른 사업장들과 비교해 봤을 때 가능성이 높은 지역인 것 같아서 추려봤다.
각 단지 별로 분명한 특징, 장단점이 존재하기 때문에 단지 정보를 고려한 후 선택하면 더욱 좋은 투자로 이어질 것 같다.
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