부동산 월세 전세 가계약금 반환 및 가계약 파기 배액배상에 대해서 알아보자. 부동산 매매시 주의할 점이 몇 가지 있다. 많은 분들이 아파트나 빌라, 내 집 마련에 대해서 많은 관심을 가지고 고민하실 겁니다.
큰 돈을 내고 매매 거래를 하는 만큼 부동산 매매에 대해서 잘 알아두어야 안전하게 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다. 먼저 내가 원하는 매물이 어떤 것인지 사전에 조사를 해야 하는데, 매물에 대해서 아파트의 브랜드나 역세권, 주변의 학군이나 단지 규모나 신축이라면 준공 연 월 등을 파악하고 있어야 한다.
가계약금 걸기 전 주의사항
- 현장 확인
- 내부 상태 확인
- 계약 절차
- 매매 금액
- 계약 해제
1. 현장 확인
부동산 매물은 내가 원하는 매물이라면 사진과 검색으로 먼저 눈에 익히고 난 뒤 반드시 직접 매물에 가서 확인을 해야 한다. 주변 인프라와 분위기가 어떠한지, 자주 이용하는 편의 시설은 어느 정도가 있는지, 대중교통은 어떻게 되어 있는지 등등을 미리 체크하는 것이 좋다.
원하는 조건에 맞는 매물을 찾으셨다면 내부의 상태는 어떠한지, 해당 건물이나 매물에 현재 실제 거주 상태는 어떠한지 알아봐야 한다.
집을 제대로 확인하지 않고 계약을 진행한다면 추후에 문제가 발생하였을 때 책임을 누가 가지는지와 수리 비용을 누가 내느냐 등에 대한 싸움으로 번질 수 있기 때문에 계약을 하기 전 매물의 실제 상태가 어떠한지 꼭 확인해야 한다.
2. 내부 상태 확인
곰팡이가 있는지, 누수가 되고 있지는 않는지, 배수는 잘 되는지, 수압은 너무 약하지 않는지 등 내부 하자는 계약 전에 세심하고 꼼꼼하게 확인해야 하는 상황이다.
또한 매물에 현재 실제로 누가 거주하고 있는지 확인해야 하는데요, 매물의 매도인이 직접 실제로 거주중이라면 큰 문제가 되는 경우는 없지만, 임차인이 거주중이라면 계약 갱신청구권 사용 유무와 묵시적 갱신 여부 등을 자세하게 체크를 해야 한다.
3. 계약 절차
매매계약은 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙인데, 매수인이나 매도인 당사자 중에서 부득이하게 대리인을 내세우는 경우가 있다.
매수자의 경우에는 매도자의 대리인보다 매도자와 직접 계약하는 것이 좋고, 매도자의 불가피한 사정으로 인해 매도자가 내세운 제 3자와 계약할 때도 있을 텐데, 이러한 경우에는 매도자로부터 대리권을 부여 받았는지 위임장과 인감증명서가 있는지 부터 확인을 해야 한다.
4. 매매 금액
매매 금액은 계약금, 중도금 잔금 및 지급 방법에 대해서 정확하게 표시를 해야 하는데, 매매 대금의 지급 시기에 따라 계약헤제권이 생기기 때문이다.
4. 계약 해제 및 특약사항
- 제세공과금은 잔금 지급일 기준으로 전까지는 매도인이 부담하고, 기준일 이후에는 매수인이 부담한다.
- 붙박이장과 에어컨은 얼마를 배상하고 매수인에게 넘겨준다.
- 마당에 있는 정원석 등은 매수인에게 넘겨준다.
- 당사자의 협의에 따라서 현 매물 상태로 매매계약을 체결한다.
매매 계약이 체결되었다고 해도 당사자인 매도자 또는 매수자는 이행기에 착수하기 전까지 계약을 해지할 수 있다. 계약 해제는 당사자의 일방적인 의사 표시에 의해서 유효하게 성립된 효력을 원래부터 없었던 것으로 하자는 것인데, 계약 해제권 같은 경우에는 형성권이기 때문에 당사자의 일방의 의사 표시로 계약을 해재할 수 있다.
매도자가 계약 해지를 선언한 경우, 민법 제 565조에 의해 다른 약정이 없다고 한다면 계약금의 배액을 상환해야 한다. 물론 매수자도 계약을 해제할 수 있는데, 당연히 다른 약정이 없다면 계약금은 포기해야 한다. 매매 계약서 상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약 사항으로 명시할 필요가 있다.
참고로 당사자의 협의 따라서 현 매물 상태로 매매 계약을 체결한다고 명시하였어도 소유권 이전 후, 건물의 중대한 하자가 발생한 경우에 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인은 하자 담보를 책임져야 한다. 민법 제 580조, 제 582조에 의거 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다.
부동산 가계약금이란?
- 부동산 가계약금이란 부동산 매매 계약 체결 시 계약금의 일부로 지급하는 선(先)금을 말한다.
- 가계약금은 본계약 체결 전 매도인과 매수인 간의 거래 의사를 확인하고 계약 체결을 약속하기 위해 지급하는 금액이다.
부동산 가계약금은 계약의 초기 단계에서 거래 당사자 간의 신뢰를 구축하는 중요한 역할을 하며, 본계약으로 이어질 수 있는 기초를 마련해 준다.
가계약금은 본 계약 체결 시 지급해야 할 계약금의 일부로 선(先)지급하는 성격을 가진다. 이는 매도인과 매수인 간의 거래가 진지하게 진행되고 있음을 나타내며, 매도인은 매수인의 실질적인 구매 의사를 확인할 수 있다.
부동산 가계약금 지급
- 가계약금 지급을 통해 매도인과 매수인 간 거래 의사가 확실해지며, 본 계약 체결을 약속하게 된다.
단순한 구두나 서면 약속보다 더 강력한 신뢰의 표시로 작용한다. 매수인은 가계약금을 지급함으로써 매도인에게 본계약 체결 의사를 명확히 전달하며, 매도인은 이를 통해 매수인의 진정성을 확인할 수 있다.
정계약 시 가계약금
가계약금은 본 계약 체결 시 지급해야 할 계약금에서 차감 된다. 즉, 가계약금을 지급한 경우 본 계약 체결 시 잔여 계약금만 지급하면 된다. 예를 들어, 전체 계약금이 1,000만 원일 경우, 가계약금으로 100만 원을 지급했다면 본 계약 체결 시 나머지 900만 원만 추가로 지급하면 된다.
가계약금 배액배상
- 가계약금 지급 후에도 매도인이나 매수인 중 일방이 계약을 파기할 경우 상대방에게 손해배상을 해야 할 수 있다.
- 가계약금이 단순한 의사 표시가 아니라 법적 구속력을 갖는다는 의미이다.
따라서 가계약금을 지급할 때는 신중하게 결정해야 하며, 계약 파기의 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있음을 염두에 두어야 한다.
가계약금 금액은 보통 부동산 거래 금액의 10% 내외로 책정되며, 지역과 부동산 유형에 따라 다를 수 있다. 예를 들어, 서울과 같은 대도시에서는 부동산 가격이 높기 때문에 가계약금도 상대적으로 높게 책정될 수 있다.
가계약금 지급 후에는 본 계약 체결을 위한 절차가 진행되며, 이 과정에서 추가 계약서 작성, 권리 확인, 대금 지급 등이 이루어진다. 이때 변호사나 공인중개사의 도움을 받아 법적 문제를 방지하는 것이 좋다. 또한, 본 계약 체결 전에는 부동산의 권리 상태를 철저히 확인하고, 필요한 서류를 준비해야 한다.
부동산 월세 전세 가계약금 반환 가능?
- 매수인이 변심으로 인해 진행하지 않아도 반환하지 않아도 되는 것이 관행이다.
- 대출이 될지 모르는 상황이라면 계약금 반환 특약을 넣으면 가계약금 반환이 가능
- 서로 협의 하에 해지하는 경우에는 가계약금을 돌려 받을 수 있다.
부동산을 계약을 하고 난 뒤 개인적인 사정으로 진행을 못한다고 하여 가계약금 반환을 해달라고 하는 사람들이 있을 것이다.
정식 계약 전이니까 당연히 돌려줘야 되는 것이 아니냐면서 가계약금은 정식으로 계약을 체결하기 전, 우선 물건이나 매물을 확보하기 위해서 걸어두는 돈인데, 매수인이 변심으로 인해 진행하지 않아도 반환하지 않아도 되는 것이 관행이다.
매물이 너무나 마음에 들고 꼭 계약을 해야 하는데 대출이 될지 모르는 상황이라면 계약금 반환 특약을 넣으면 가계약금 반환이 가능하다. 전세 대출이 안되는 경우 반환해준다. 전세반환보증이 안될 경우 반환해준다 등의 특약을 주고 받는 경우나, 서로 협의 하에 해지하는 경우에는 가계약금을 돌려 받을 수 있다.
가계약금 지급 시 계약 파기 시의 반환 조건을 꼼꼼하게 확인 하고, 계약서에 명시된 내용을 숙지하는 것이 중요하다.
가계약 파기 배액배상
- 민법 제 565조 배액배상을 살펴보면, 통상적인 부동산 계약서 상에는 매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하면 계약의 해지가 가능하다고 명시되어 있다.
- 민법 565조에서는 매매의 당사자가 일방적인 계약 상시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부 할 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수 할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있다.
가계약은 본 계약을 체결할 것을 약속하는 별도의 계약이라고 볼 수 있으므로 본 계약 체결을 거부하는 것은 가계약의 채무 불이행이라고 볼 수 있다.
그렇기에 위약금을 별도로 약정하지 않는다면, 계약 해제 당사자에게 채무 불이행으로 인한 위약금을 청구할 수 없다.
가계약과 관련하여 생기는 분쟁은 소송으로 이어지더라도 법상 가계약금을 규정하는 조항 자체가 없기 때문에 법원은 가계약 사건과 관련하여 여러 민법을 적용하고 판단하고 있다.
어느 누구도 가계약금 반환에 대한 확실한 답을 내릴 수 없는 것이 현실이다. 가계약금 반환에 대한 분쟁의 경우 법률적 판단의 범위가 워낙 넓기 때문에 반드시 법률 전문가와의 상담을 통해서 조언을 받는 것이 좋다.
▶ 전세계약 만료전 이사 시 복비 및 유의사항, 부동산 수수료
▶ 분당 재건축 아파트 분담금 및 1기 신도시 재건축 선도지구
▶ 전세 월세 전환계산 방법 및 전월세 전환율 알아보기
▶ 주택담보대출, 보금자리론, 전세대출, 디딤돌대출 중도상환수수료 및 계산기 활용, 면제 조건
함께 보면 도움되는 글