도시형 생활주택이란, 주택수 포함 유무, 취득세 알아보자. 대규모 아파트의 경우에는 건축법 이외에 주택법의 적용을 받기 때문에 인허가 과정 자체가 굉장히 까다롭고 복잡하다.
진입 도로의 폭도 규정되어 있으며 소음 및 배치 기준 등을 적용 받아야 하는데, 관리 사무소, 조경 시설, 안내 표지판, 경로당, 어린이 놀이터, 어린이집 등의 주민 공동 시설 등도 설치를 해야 하는 조건이 있다.
도시형 생활주택이란?
- 서민과 1, 2인 가구의 주거 안정을 위해서 2009년부터 시행된 주거형태
- 300세대 미만의 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형으로 구성
도시형 생활주택은 이런 것들이 거의다 생략된 주택이라 할 수 있다. 다만 주택 건설 기준 등에 관한 규정에 의해 바닥, 계단, 승강기, 복도 등의 규정 등은 빠짐없이 지켜야 한다.
기본적으로 도시형 생활주택이란 300세대 미만 국민주택 규모(전용면적 85제곱미터 )에 해당하는 주택으로 ‘도시지역’에 건설하는 이하의 주택이다. 도심지의 주택공급을 염두에 두었기에 도시지역에서만 건설이 가능하고, 주택이 부족한 도시지역의 소규모 가구를 위해 신속한 주택 공급을 하겠다는 정부의 의지가 반영된 것이라고 볼 수 있다.
도시형 생활주택 유형
- 소형주택
- 단지형 연립 주택
- 단지형 다세대 주택
소형 주택은 원래 이름이 원룸형이였으나 최근에 이름이 바뀌었다. 세대 별 주거 전용면적 60제곱 미터 이하이며 세대 별 독립 주거가 가능한 욕실, 부엌을 설치해야 한다. 또한 지하층에는 세대를 설치하지 아니하고, 주거 전용 면적이 30제곱 미터 미만인 경우 욕실, 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해도 되지만, 주거 전용 면적이 30제곱 미터 이상인 경우 욕실,보일러실을 제외한 부분을 3개 이하의 각 전용 7제곱 미터 이상인 침실과 그 밖의 공간으로 구성할 수 있어야 한다.
침실이 두 개 이상인 세대 수는 소형 주택 전체 세대 수의 1/3을 초과하지 않아야 한다. 소형 주택은 층수에는 제한이 없다.
단지형 연립 주택은 세대 당 주거 전용 면적이 85제곱 미터 이하의 연립 주택으로 소형 주택이 아닌 연립 주택을 말하며, 심의 위원회의 심의를 거친 경우, 최대 5층까지 건축이 가능하다. 연면적은 660제곱 미터를 초과하는 건축물이다.
단지형 다세대주택은 세대 당 주거 전용 면적이 85제곱 미터 이하의 다세대주택으로 원룸형 주택이 아닌 다세대 주택으로 단지형 연립 주택과 마찬가지로 심의 위원회 심의를 거친 경우 최대 5층까지 건축이 가능하다. 연면적은 660제곱 미터 이하의 건축물이다.
세대당 전용면적 규정만 아니라면 사실상 일반적인 연립주택과 다세대주택과 큰 차이가 없다. 300세대 미만의 단지를 구성할 경우에 주택법 규정을 피하기 위해서 쓰이는 용도라고 볼 수 있고, 소형주택은 아파트, 연립, 다세대 주택 중 유형에 맞추어서 하나를 선택하면 된다.
도시형 생활주택 장점
- 가격이 싸다.
- 청약 통장이 필요하지 않다.
- 전매 제한, 재 당첨 제한 등 법적 규제가 없다.
도시형 생활주택이 장점은 분양가 저렴하다는 것이다. 일반적인 아파트에 비해서 분양가가 현저하게 저렴하고 심지어 청약통장이 없어도 신청이 가능하다.
전매 제한이라던지 재 당첨 제한 등의 제약 자체가 없어서 더욱 인기이다. 전용 면적 기준이 20제곱 미터보다 낮으면 혹은 공시 지가 1억 원 이하에 준하는 1호실을 소유했다면 무주택자로 들어가 임대형 수익성 부동산으로 자주 활용되기도 한다.
그리고 도심지의 주택공급을 염두에 두어 도시지역에서만 건설이 가능하고, 주택이 부족한 도시지역의 소규모 가구를 위해 신속한 주택 공급을 목적으로 하고 있기에 위치나 입지 자체가 좋다는 것도 장점 중에 하나이다.
지하철역이 가까운 곳, 버스 정류장이 가까운 곳 등 교통이 편리한 곳에 지어지므로 출퇴근이나 통학에 있어서 편리하다. 그리고 오피스텔과는 달리 발코니 확장이 가능하기 때문에 공간에 있어서 활용성이 좋다.
도시형 생활주택 단점
- 평형대가 작다.(수납 공간 부족 및 가족 단위 거주가 어려움)
- 조경 및 단지 부재
반면에 단점도 두드러진다. 평수가 현저하게 작다는 것. 1~2인 가구를 위해 지어지는 것이라는 취지 상 소형 평수로 지어지기 때문에 수납 공간이라던지 생활 공간 자체가 좁기 때문에 그에 대한 불편함이 따를 수 밖에 없다.
또한 소형 주택의 경우에는 조경이나 편의 시설, 커뮤니티가 아파트에 비해서 현저하게 부족할 수 있는데 대표적인 것이 바로 주차 공간이다.
2009년 처음 도시형 생활주택이 도입 될 때에는 주차 대수가 전용 면적 60제곱 미터 당 1대로 적용되었고 그로 인해서 50제곱 미터 이하 원룸 2~3가구 당 1대 꼴로 주차장을 설치하면 되었다. 원룸에 들어올 젊은이들은 차를 보유하지 않을 가능성이 높다는 계산으로 나온 완화 법안이었던 것이다.
하지만 최근에 집은 없어도 차는 타고다닌다는 사람들이 많아짐에 따라서 도시형 생활주택이 늘어나면서 도심지의 주차 공간이 매우 열악해진 것은 사실이다. 주차 분쟁이 끊이지 않고 소방차나 구급차 등의 진입 공간이 부족해졌기 때문이다.
법정 주차대수 확대
이로 인해 정부가 2013년 법규를 강화하는데 전용 면적 60㎡ 이하의 소형 주택일 경우 세대 당 0.6대(30제곱 미터 미만일 경우 0.5대)로 강화했다.
세대 전용 면적 30제곱 미터 이하일 경우엔 일반적인 주차장에 비해 이점이 전혀 없다는 것이다. 세대 전용면적 60제곱 미터 이하일 경우 세대 당 0.6대니까 일반적은 세대 당 0.8대보다는 이점이 있다.
단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택은 일반적은 공동 주택 주차 규정과 똑같은 규정을 받고 있다.
투기 용도로 여겨질 우려도 있다. 일반적인 아파트와는 달리 분양가 상한제의 적용을 받지 않기 때문에 그만큼 분양가가 제각각으로 매겨져 있어서 투자 목적으로 매수하더라도 시세 차익을 많이 남기지 못할 수 있다.
도시형 생활주택을 매매 할 때에는 몇 가지 주의해야 할 점이 있다. 단지 아파트와 같이 시세의 영향을 많이 받지는 않는다. 아파트와 같은 허가이기 때문에 오피스텔에 비해서 세금 부담이 적다.
대단지 아파트가 아니라 나 홀로 아파트이기 때문에 단지 내 조경 시설 및 편의 시설 등이 미흡할 수 있다. 도심지에 위치하고 있어서 교통 여건 및 편리한 생활 인프라가 구축되어 있다. 소형 주택 규제 완화 정책에 대해서 면밀한 검토가 필요하다.
앞으로 소형 주택에 대한 혜택을 늘려나갈 전망이라는 정부는 새롭게 짓고 있는 주택만을 대상으로 할 것인지, 아니면 기존의 주택에도 소급 적용을 해줄 것 인지에 대한 가이드라인이 나오지 않은 상황에서 매매 할 때에는 충분한 고려가 필요하다.
도시형 생활주택 매매는 아파트나 오피스텔 매매 방법과 동일하게 실행되는데, 오피스텔의 경우에는 주택 청약 시 무주택으로 간주되지만 도시형 생활주택은 아파트로 구분되어 무주택자 자격으로 청약을 신청할 수 없다는 것이 단점 중에 하나 이다.
도시형 생활주택 주택수 포함 유무
- 도시형 생활주택은 주택수에 포함 대상이다.
당연히 아파트로 구분되기 때문에 1주택으로 간주하게 된다. 부동산 규제 정책일 때는 다주택자 여부가 취득세 및 양도세 등 중요한 요소였지만 현재 규제 정책 완화로 세금적인 부분에서 크게 부담되지 않는 상황이다.
- 도시형 생활주택의 주택 수 포함 유무는 면적에 따라서 달라진다. 전용 면적 20제곱 미터 이하이거나 공시지가 1억 원 이하라면 주택 수에 포함하지 않지만 , 전용 면적 20제 곱미터 초과라면 주택 수에 포함이 된다.
- 예외도 있다. 부동산 대책에서 정부가 24년 1월 ~ 25년 12우러 내 준공된 전용 면적 60제곱미터 이하 주택(도시형 생활주택 포함)은 주택 수에 포함하지 않을 것이라는 내용을 발표한 바 있는데요, 이와 같은 케이스는 주택수에 포함되지 않는 예외적인 케이스라고 생각하면 된다.
도시형 생활주택 취득세
| 구분 | 도시형 생활주택 | 오피스텔 |
| 외형 | 아파트와 유사 | 주거용 및 업무용 혼합 형태 |
| 법적 기준 | 주택법 | 건축법 |
| 취득세 | 1.1% (집값 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하) | 4.6% (취득세 4.0%, 지방교육세 0.4%, 농특세 0.2%) |
| 재산세 | 주택 세율 적용 | 일반 건축물 세율 적용 |
| 면적 기준 | 발코니 확장 가능 (실사용면적 증가) | 발코니 확장 불가능 |
| 용도 | 주거용 | 주거용 및 업무용 |
오피스텔과 차이점
오피스텔과 도시형 생활주택을 헷갈려 하는 사람들이 많다. 외형상으로는 큰 차이가 없지만 취득세의 차이가 가장 두드러진다.
취득세 외에도 재산세 등 세금적인 부분에 있어서 가장 큰 차이가 있고, 면적에서도 차이가 있다. 면적의 차이는 동일한 전용 면적인 경우에는 당연히 똑같겠지만, 도시형 생활주택의 경우에는 아파트로 분류가 되기 때문에 발코니 확장이 가능해서 실제로 사용하는 실사용 면적에서 차이가 있을 수 있다.
또한 오피스텔은 건축법의 규정에 따르지만, 도시형 생활주택은 아파트로 구분되기 때문에 주택법의 따른다는 큰 차이점이 생긴다.
도시형 생활주택의 취득세는 집의 값이 수도권의 경우 6억 원 이하이고 지방의 경우 3억원 이하이면서 전용 면적의 사이즈가 85제곱 미터보다 작은 경우 세율 법에 따라서 1.1%로 적용 받을 수 있다. 일반적인 아파트와 동일하게 1.0%의 취득세와 0.1%의 교육세가 부과되는 방식인 것이다. 그에 반해 오피스텔의 경우에는 4.6%의 취득세가 부과되는데, 4.0%의 취득세와 지방 교육세 0.4%, 농특세 0.2%가 같이 부가가 된다.
▶ 전용면적 공급면적 실 평수 아파트평수 59m2 74m2 84m2 85m2 101m2 121m2 몇평
▶ 2024년 건설사 도급순위 시공능력평가액 시공능력평가순위 1위부터 100위 1군 건설사 아파트 브랜드
▶ 2024년 기준 중위소득 50% 60% 80% 100% 120% 140% 150% 180% 200%
▶ 아파트 전용면적 101m2 111m2 112m2 116m2 평수 몇평일까? 계산 방법
함께 보면 도움되는 글