아파트 또는 빌라, 주택과 같은 집 경매를 부동산 경매라고 합니다. 이번 포스팅에서는 대법원 법원경매정보에 대해서 알려드리겠습니다. 우리가 TV에서 보던 그림 경매처럼 가격을 높여 부르는 것이 아닌 지정된 가격에서 유찰이 될 경우 낮은 가격으로 재입찰을 하는 방식을 말합니다.
경매는 집행하는 주체에 따라서 두 가지로 나뉘게 됩니다. 사경매와 공경매이며 우리가 흔하게 말하는 개인 경매와 법원 경매 그리고 공매라고 구분 지으시면 됩니다.
- 사경매
- 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시합니다.
- 공경매
- 공경매는 법원에서 집행주체가 되어 법원경매 또는 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행 주체가 되는 공매로 구분됩니다.
대법원 법원경매정보
대법원 법원경매정보 홈페이지를 가보면 진행하는 경매의 경우 거의 대부분이 부동산이라고 볼 수 있습니다. 여기서 말하는 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하고 있으며 토지는 정당한 이익이 있는 범위 안에서 그 지상과 지하까지도 포함한다고 명시가 되어있습니다.
따라서 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있으며 건물, 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 공유부동산, 등기가 가능한 선박이나 자동차, 건설기계, 항공기 등도 부동산 경매절차에 준하는 경우에 해당합니다.
대법원 경매정보 활용 방법
대법원 경매정보 활용 방법은 간단합니다. 홈페이지로 이동을 해서 본인이 원하는 지역의 부동산 경매 기일 날짜를 파악하는 것입니다. 날짜를 파악하고 첫 경매 가격을 확인하거나 유찰된 기록을 확인한 후에 주변 시세를 조사해서 적당한 가격을 예상해 봅니다.
권리분석
그리고 가장 중요한 부분은 바로 권리분석입니다. 모든 경매는 권리분석이 95%라고 할 수 있을 정도로 이를 잘못하게 될 경우 저렴한 가격에 낙찰받는다고 해도 큰 낭패를 볼 수 있는 경우가 있습니다.
권리분석을 하려면 반드시 매각물건명세서를 확인하는 것이 좋습니다. 이와 같이 감정평가액, 최저매각가격, 물건비고, 청구금액, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건상세조회 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.
매각물건명세서
매각물건명세서를 확인해 보면 가장 먼저 확인해야 할 부분이 바로 최선순위설정 목록입니다. 이곳에는 몇 년도, 몇 월, 며칠에 근저당권이 잡혀있는지 나오게 되며 점유자의 성명, 점유 부분, 정보출처구분, 점유의 권원 등을 확인합니다.
그리고 아래 비고란에 정확한 내용 기재가 있는 것을 확인하는데 이것은 거의 매각 물건의 요약본처럼 한 장에 기재된 모음집이라고 보면 됩니다.
경매 절차
본인이 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 물건을 찾았으며 권리분석까지 마쳤다면 이제 경매를 받을 차례입니다. 경매 절차는 다음과 같습니다.
경매 신청서 접수
경매신청서를 접수합니다. 법원은 경매신청서가 접수되면 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정합니다.
경매개시결정 등기
경매를 개시하는 결정을 하는 경우 등기관에게 경매개시결정 등기를 촉탁합니다.
강제 경매
강제 경매인 경우라면 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 권리 및 이용을 계속할 수 있지만 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다.
입찰 공고
그리고 신문이나 홈페이지를 통해서 공고를 합니다.
입찰 기일 경매
경매에 참여하려는 사람들이 경매 정보를 보고 관심을 갖고 권리분석과 현장조사를 끝나게 되면 법원에서 제시한 입찰기일에 경매를 시작합니다. 법원에서 지정한 매각방식에 따라서 입찰자는 입찰날짜 또는 기간입찰에 참여합니다.
법원 출석
입찰날짜에 참여하려고 한다면 정해진 날짜에 해당 법원으로 출석해서 입찰표를 작성합니다.
보증금 전달
그리고 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다.
기간입찰은 입찰표 작성
기간 입찰인 경우라면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성합니다.
매수신청보증
매수신청보증과 같은 봉투에 넣어서 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적고 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 보내면 됩니다.
입찰표 개방
입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다. 가장 높게 금액을 적어서 제출한 사람이 입찰을 받게 됩니다.
매각기일 종결 고지
개찰 결과 최고가 매수 신고를 한 사람이 없다면 차순위매수신고인을 정해 성명과 가격을 부르고 다음 매각기일 종결 고지를 하게 됩니다.
매각허가 및 불허가 결정
법원에서 매각기일에 최고가 매수신고인이 정해진다면 법원은 매각결정기일을 열어서 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지 조사해서 매각허가결정 또는 불허가결정을 합니다.
매각대금 지급
이후 매각허가결정이 되면 매각대금을 매수인이 법원에 지급기한 안에 지급하면 됩니다.
아파트 및 집 부동산 경매
부동산은 내 집 마련을 하려는 사람들에게 기회가 될 수 있으며 투자자들에게 좋은 투자처로 작용할 수 있습니다. 실제로 현재 기준금리가 너무 높게 올라가 있다 보니 이자를 버티지 못하고 나오는 경매 물건들이 생각보다 많이 있습니다.
경매물건 왜 자꾸 나올까?
아파트와 집 값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았을 때 무리하게 대출을 받아서 부동산을 샀는데 경기가 안 좋아지면서 집 값도 하락하고 대출 금리마저 오르면서 매월 납부하는 이자 부담감에 물건들이 튀어나오는 것으로 보이고 있습니다.
실제로 제 주변에서 일명 영끌을 해서 부동산을 무리하게 갭투자로 하였는데 지금은 신용회복위원회 개인회생 절차를 밟고 있습니다.
지금 경매를 받아도 될까?
현재 여유자금이 있는 분들이라면 아파트 경매 또는 집 경매, 빌라 경매 등을 자세하게 권리분석하고 주변의 비슷한 면적은 얼마나 시세가 형성되었는지, 아파트 면적 평수 공부도 함께 해서 이용해 보시는 것도 좋은 방법입니다.
하지만 대출을 이용해서 하는 경우 담보대출 금리 자체가 너무 높다 보니 비추천드리고 싶으며 여유 자금이 있는 상태라면 진행해 보시고 만일 본인이 해당 부동산의 위치를 너무 잘 알고 자신이 있어서 권리분석이 끝나고 입찰까지 하게 될 경우 본인의 자금이 별로 들어가지 않게 전세로 돌릴 수 있다면 진행해 보셔도 무방합니다.
제 주위만 봐도 현재 경매를 해서 목돈을 만져보겠다는 사람들이 많습니다. 하지만 입찰도 쉽지 않을뿐더러 생각보다 멀쩡한 물건들이 잘 나오지 않습니다. 입찰을 받아도 손볼곳이 한두 군데가 아닌 경우도 많으며 배보다 배꼽이 큰 경우도 많이 있으니깐 말입니다.
이번 포스팅에서는 대법원 법원경매정보 아파트 부동산 집 경매 신청 절차 대해서 알려드렸습니다. 경매라는 것이 표면상으로 매매가격보다 저렴하다 보니 좋아 보이는 것은 사실입니다.
하지만 권리분석을 실패하게 되면 오히려 입찰자가 크게 손해를 보거나 입찰액 외에 들어갈 돈들이 훨씬 많을 수 있으니 전문가를 통하거나 공부를 많이 해서 입찰에 참여하시기 바랍니다.
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