근저당 설정자 근저당권 설정 해지 말소 방법

많은 사람들이 보증금을 안전하게 지키기 위해 고민하는 전세권설정과 근저당권 설정에 대해 알아보겠습니다. 보증금 반환을 위해 흔히 사용되는 전입신고와 확정일자 방법 외에도, 근저당권 설정은 더 안전하고 확실한 방법 중 하나입니다.

요즘 전세사기로 피해는 입는 사람들이 많아짐에 따라서 전입신고, 확정일자, 실거주 등의 요건을 갖추는 것이 중요하다고 생각되지만, 사실 근저당권(전세권) 설정은 더 효과적일 수 있습니다. 그러나 집주인과 세입자 간의 입장 차이로 인해 설정 자체가 어려운 경우가 있습니다.

근저당권 설정을 위한 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 접속 화면
근저당권 설정을 위한 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 접속 화면

근저당권(전세권) 설정 방법과 의미

근저당권 설정은 부동산을 담보물로 설정하여 채무자가 채무 불이행 시 담보물을 활용하여 변제를 받을 권리를 설정하는 것입니다. 이것은 채권자(세입자)의 이익을 보호하는 수단 중 하나입니다.

집주인과 세입자 간의 입장 차이

세입자는 자신의 보증금을 안전하게 지키기 위해 근저당권 설정을 선호할 수 있지만, 집주인은 자신의 부동산 자산에 대한 근저당 설정을 꺼릴 수 있습니다.

근저당 설정 방법

근저당 설정등기 시 등기의무자는 근저당권 설정자인 소유권자, 지상권자, 전세권자라고 볼 수 있으며 등기권리자는 근저당권자인 채권자라고 보시면 됩니다.

서면으로 신청 방법

  • 신청인 또는 그 대리인은 등기소에 직접 출석해서 신청 정보와 첨부 정보가 포함되어 있는 서면을 제출합니다.
  • 부동산 등기법 제 24조 제1항 제1호 본문에 규정되어 있으며 대리인이 변호사나 법무사인 경우라면 대법원 규칙에 따라서 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다.
    • 변호사(법무법인, 법무조합 포함), 법무사(법무사법인, 법무사법인(유한)포함)

전산정보처리조직 이용해서 신청 하는 방법

전산정보처리 조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법으로 신청이 가능합니다. 법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정되며 부동산 등기법 제24조제1항제2호 본문에 규정되어 있습니다.

근저당 설정 절차

  1. 근저당권설정계약서 작성 및 날장(捺章)
    • 먼저, 근저당권 설정계약서를 작성하고 채권자와 채무자 또는 제3자의 날인(인감)을 찍습니다.
  2. 위임장에 소유자(등기의무자) 인감도장 날장(捺章)
    • 소유자의 동의와 협력이 필요합니다. 이를 위해 위임장에 소유자의 인감도장을 날인합니다.
  3. 등록면허세 납부
    • 근저당권 설정을 위해 지역 관할 지자체에서 등록면허세를 납부합니다.
  4. 등록면허세 납부 후 지자체 내 금융기관에 납부 후 영수증 발부
    • 등록면허세를 납부한 후 관할 지자체 내 금융기관에 납부하고 영수증을 받습니다.
  5. 지자체 내 금융기관에서 국민주택채권 구매
    • 국민주택채권을 구매하기 위해 지자체 내 금융기관을 방문합니다.
  6. 국민주택채권 매입 후 영수증 채권번호 확인
    • 국민주택채권을 매입한 후 채권번호를 확인합니다.
  7. 관할 등기소 방문
    • 마지막으로 관할 등기소를 방문하여 근저당권 설정 신청서를 제출하고 수입증지를 발급받습니다.

근저당 설정 비용

  • 등록세 : 설정액의 약 0.2%
  • 등록면허세 : 채권 최고액의 0.2%
  • 지방교육세 : 등록면허세의 20%
  • 등기수수료 : 방문 접수 15,000원, 인터넷 접수 13,000원

저당권이란?

저당권은 채무자가 채무 불이행 시 부동산을 담보로 두고 다른 채권자에게 우선 변제를 받을 권리를 가리킵니다.

근저당권과 저당권의 차이

차이점근저당권저당권
담보채권장래의 증감·변동하는 불특정 채권현재의 확정액
부종성결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이소멸하더라도 유지현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음변제하면 채권소멸
등기되는금액피담보채권 최고액(채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)피담보채권액

금융기관의 역할

주로 은행과 같은 금융기관이 이 과정을 담당합니다. 융자를 희망하는 사람이 부동산 담보 융자를 신청하면, 은행은 해당 부동산을 감정하고 융자 여부를 결정한 뒤, 저당권을 설정하고 융자를 지원합니다.

근저당 설정 과정

근저당 설정은 물권적 합의와 등기에 의해 이루어집니다. 등기 시, 담보할 채권 최고액을 등기해야 합니다. 이는 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 의미합니다.

부동산 감정가

은행은 담보물의 위치, 주택 연한, 도시 계획 등을 검토하여 부동산을 감정합니다. 일반적으로 담보물 시가의 70∼80%를 선정하는 경향이 있습니다.

근저당권 설정 대상 및 성질

근저당권 및 저당권 설정 가능 대상은 소유권, 지상권, 전세권과 같은 부동산 권리입니다. 저당권은 등기를 해야만 효력을 발생하며, 여러 개의 저당권이 동일한 부동산에 설정된 경우 우선순위는 등기 설정 순서에 따라 결정됩니다.

근저당 설정 해지

  • 근저당설정해지는 근저당권을 취소하는 과정을 의미합니다.
  • 근저당권이 효력을 가지려면 등기가 필요하듯이, 설정을 해지하려면 등기 말소가 필요합니다.
  • 근저당권 말소 등기는 근저당권이 설정된 후 실제 상황과 일치하지 않게 된 경우, 법률적으로 근저당권을 소멸시키기 위해 이루어지는 등기입니다.

근저당 설정 해지의 이유

근저당설정해지는 다양한 이유로 이루어질 수 있습니다. 몇 가지 주요한 이유는 다음과 같습니다

  • 채무 변제로 인한 계약 해지
  • 근저당권의 목적인 권리(지상권, 전세권 등)의 소멸
  • 부동산 경매나 매각 시 근저당권 소멸
  • 당사자 간 약정에 따른 해지
  • 당사자 간 합의에 의한 해지
  • 동일 채권을 담보로 하는 공동 저당권의 일부 부동산에 대한 근저당권 포기

근저당 말소 등기 시, 등기 의무자는 근저당권자이며, 등기 권리자는 근저당권 설정자입니다. 이러한 설정과 해지 과정은 부동산 거래와 관련된 중요한 단계로, 전문가의 도움과 상세한 절차를 따르는 것이 필요합니다.

등기부등본 열람을 통해서 근저당권 말소가 잘 되었는지 확인해야 한다.
등기부등본 열람을 통해서 근저당권 말소가 잘 되었는지 확인해야 한다.

근저당권 말소 확인 방법

근저당권 말소 처리가 완료 되었다면 서류 상 완전한 말소처리가 되었는지 확인을 해야 합니다. 이 방법은 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

  1. 대법원 인터넷 등기소 홈페이지로 접속합니다.
  2. 메인 화면에서 부동산등기를 클릭합니다.
  3. 열람/발급(출력)을 클릭합니다.
  4. 열람하기 카테고리에서 본인이 입력하고 싶은 주소를 입력합니다.
    • 예) 간편 검색, 소재지번, 도로명주소, 고유번호, 지도
  5. 전부 입력을 하고 난 뒤 결제 대상 부동산을 결제하신 이후에 열람해보시면 됩니다.

이번 포스팅에서는 근저당 설정자 근저당권 설정 해지 말소 방법 대해서 알려드렸습니다. 근저당 설정해지를 하였다면 근저당이 말소 되었는지 확인을 반드시 해보시는 것이 좋습니다.

위에서 설명드린 방법들을 따라하시면 어렵지 않게 확인하실 수 있으시니 근저당 설정 및 해지 방법 등을 알아두셨다가 나중에 이용해보시기 바랍니다. 감사합니다.

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